숫자에 갇힌 집값, 가액 중심의 전환을
주택 수 중심의 징벌적 과세에서 자산 가치 기반의 재산세 통합으로
19세기 미국의 경제학자 헨리 조지는 지대라는 불로소득이 빈부 격차의 근원이라고 보았다. 그는 토지 단일세를 통해 자원 배분의 정의를 바로잡으려 했다. 현대 민주주의 국가에서 보유세는 단순한 재원 확보 수단을 넘어 부의 재분배와 시장 안정을 꾀하는 정책적 도구로 쓰인다. 한국의 종합부동산세 역시 부동산 투기 억제라는 명분 아래 탄생했다. 하지만 목적이 정당하다고 해서 수단까지 항상 효율적인 것은 아니다. 주택이라는 물건이 아닌 소유주라는 사람에 집중한 인별 합산 과세 방식은 도입 초기부터 복잡성과 형평성 논란을 낳았다.
해외 주요국은 대개 부동산 보유세를 물건별 가액에 따라 부과하는 재산세 체계로 운영한다. 미국이나 유럽의 경우 주택을 몇 채 가졌느냐보다 그 주택의 시장 가치가 얼마인가를 중시한다. 반면 한국은 주택 수에 따라 세율을 가중하는 징벌적 구조를 택해왔다. 이는 결국 시장에 똘똘한 한 채라는 기형적 신조어를 탄생시켰다. 여러 채의 저가 주택을 처분하고 서울 강남의 고가 주택 한 채로 자본이 몰리는 현상은 세제가 시장의 자원 배분 기능을 왜곡한 대표적 사례다. 규제를 피하기 위해 법인을 세우거나 유언 신탁을 활용하는 등 조세 회피 기술만 고도화되는 부작용도 뒤따랐다.
현재의 종부세는 이미 정책적 수명을 다했다는 평가가 지배적이다. 국세청조차 계산에 골머리를 앓을 만큼 누더기가 된 세제는 행정 비용만 높일 뿐 아니라 납세자의 저항을 부른다. 가구 단위 합산이 위헌 판결을 받은 이후 인별 과세로 전환되면서 투기 억제라는 본래의 칼날도 무뎌졌다. 이제는 복잡한 종부세를 폐지하고 지방세인 재산세와 통합하는 전면적인 개편이 필요하다. 주택 수가 아닌 전체 자산 가액에 비례해 세금을 매기는 원칙을 세워야 한다. 재산세에 고가 구간의 초과 누진세율을 신설한다면 보유세의 재분배 기능은 충분히 유지할 수 있다.
조세 체계의 핵심은 단순함과 예측 가능성이다. 1주택자에게 부여되는 과도한 양도세 공제 혜택과 다주택자에 대한 징벌적 과세 사이의 간극을 메우지 않고서는 부동산 시장의 비정상을 바로잡을 수 없다. 특정 지역으로의 자금 쏠림은 세제만의 문제는 아니나 세제가 이를 가속화하는 기폭제가 되어서는 안 된다. 부동산을 투쟁과 징벌의 대상으로 보는 시각에서 벗어나 자산의 가치에 걸맞은 사회적 비용을 치르게 하는 합리적 시스템으로 이행해야 할 시점이다. 우리는 주택 수라는 숫자의 덫에서 언제쯤 벗어날 수 있을까.
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