제2의 강남? 대부분 착각하고 있다. 앞으로 무섭게 오를 지역 ‘여기’! (김시덕 박사)
📌 한줄요약
‘제2의 강남’은 없으며, 강남은 독자적인 부촌 시장으로 자리 잡아 다른 지역과 다르게 움직인다. 다만 판교, 광교, 동탄 등 '확장 강남 벨트'가 그 역할을 할 수도 있다는 것이 부동산 전문가 도시문헌학자 김시덕 박사의 전망이다.
📖 왜 중요한가! (의미와 맥락)
대한민국의 1극인 강남은 단순한 지역이 아니다. 부자들의 은닉성과 비닉성을 충족시키는 독자적인 부촌 시장을 형성한다. 기존 강북 4대문과 용산, 영등포 및 여의도가 서울의 3핵을 이루었지만, 강북과 영등포축이 무너지면서 강남만 남았다. 이로 인해 강남은 다른 지역과 분리되어 독자적인 부동산 시장을 형성했고, 이는 특정 계층의 수요와 맞물려 가격 상승의 원동력이 되었다. 또한, 대중의 오해와는 달리 강남은 계획된 도시가 아니라 정부의 실패한 계획을 극복하고 사람들의 열망으로 성장한 곳이다.
🔥 핵심 포인트 (Key takeaways)
1️⃣ 제2의 강남은 존재하지 않는다: 박정희 대통령 시대에 개발이 시작됐다면 행정중심복합도시가 제2의 강남이 될 수도 있었지만, 개발 동력 상실과 정권 교체에 따른 도시 계획의 흔들림으로 실현되지 못했다.
2️⃣ 확장 강남 벨트가 주목받는 지역: 경부고속도로 라인과 분당선, 신분당선, GTX A/C 노선을 따라 이어지는 판교, 광교, 동탄, 기흥, 오산 세교지구, 지제, 천안아산신도시, 오송오창 테크노폴리스 등의 지역들이 ‘확장 강남’으로서 제2 강남의 후보지들이다.
3️⃣ 부촌의 핵심 가치는 은닉성과 비닉성: 진정한 부자들은 눈에 띄는 타워팰리스와 같은 개방적인 곳보다는 성북동 권해바다 마을이나 용인처럼 은닉성과 비닉성이 보장되고 접근이 어려운 곳을 선호한다.
한 걸음 더 깊이
강남은 독자적인 시장을 형성했다
강남은 현재 한국의 1극으로, 부촌으로서의 지위를 확고히 한다. 다른 지역과 달리 강남은 독자적인 부촌 시장을 형성하고 있으며, 이는 서울 집값을 논할 때 강남3구 아파트 가격과 나머지 서울 지역을 구분해서 봐야 하는 이유다. 평양냉면을 서민 음식이 아닌 원래부터 부자가 먹는 음식에 비유하듯, 강남 집값 역시 다른 시장으로 본다.
제2의 서울은 가능하지만 제2의 강남은 없다
행정수도 이전으로 S1 지구에 대통령실과 국회의사당 세종 분원이 들어선다면 제2의 서울이 탄생할 수 있지만, 제2의 강남은 없을 것이다. 그 이유는 70년대 말 박정희 대통령이 살아있었다면 세종이 강남처럼 핵심이 될 수도 있었지만, 이후 개발 동력이 부재했고 정권 교체마다 도시 계획이 흔들려 무너졌기 때문이다.
확장 강남 벨트: 새로운 기회의 땅
기존 강남 진입에 실패한 사람들의 아쉬움이 제2의 강남에 대한 관심으로 이어진다. 성남 분당, 판교, 광교(수원), 동탄, 기흥, 오산 세교지구, 지제, 천안아산신도시, 오송오창 테크노폴리스 등 반도체 벨트와 함께 경부고속도로, 분당선, 신분당선, GTX A/C 노선을 따라 확장되는 지역들을 확장 강남으로 지칭하며 잠재적 후보지로 제시한다. 특히 용인의 경우 SK 공사 및 경기 남부 반도체 클러스터 개발로 주목받지만, 고급 인력들은 농촌 지대인 처인구보다는 동탄으로 이동할 가능성이 높다.
부촌의 핵심은 은닉성, 비닉성 그리고 실거주 답사
진정한 부자들은 은닉성과 비닉성이 중요하다고 강조한다. 타워팰리스처럼 눈에 띄는 곳은 완전한 부촌이 아니며, 여전히 강북의 성북동 권해바다 마을처럼 대중교통 접근이 어렵고 경사가 높은 곳에 주로 거주한다. 강남 내에서도 언덕이 많고 교통이 나빠 사람들이 잘 찾지 않는 강남구 북부(학동, 청담동) 지역이 부자들이 선호할 만한 곳으로 예상한다. 부동산 투자에 있어서는 성공 사례보다는 실패 사례를 아는 것이 중요하며, 온라인 정보에만 의존하지 않고 직접 현장을 답사하고 위성 사진을 꼼꼼히 들여다보는 것이 중요하다고 말한다. 또한, 자신이 익숙한 지역을 중심으로 투자하는 것이 현명하다.
가성비 좋은 투자처 찾기
제2의 강남에 진입하기 어려운 경우, 가성비 좋은 아파트를 찾을 수 있는 지역으로 시흥시 중부를 예로 든다. 신안산선 광명역이 지연되면서 저평가된 지역이 될 수 있다. 개인적인 의견으로는 남양주의 신도시 개발 지역보다 시흥이 더 나은 선택일 수 있다고 덧붙인다.
강남은 복합 도시로서의 성공과 미래
강남은 대한민국에서 처음으로 개발된 신도시로서 수많은 시행착오와 성장을 거쳤고, 그 경험들이 전국 신도시에 복사되었다. 정부가 버린 실패한 계획 도시였지만, 남겨진 사람들의 열망으로 지금의 1극이 되었다. 도시의 승리라는 개념처럼 강남이 다양한 계층과 기능이 어우러진 복합 도시로서 성공했고, 앞으로도 이 기능이 유지되기를 바란다. 하지만 최근 강북 부촌처럼 고립화되는 경향을 보이면 미래가 어두울 것이며, 그 바통을 확장 강남이 이어받을 가능성이 있다. 강남은 계획이 제대로 되지 않아 늘 큰 변화를 겪었으며, 살기 좋은 곳과 사기 좋은 곳이 다르다는 점을 강조하며 강남은 후자에 해당한다. 강남의 많은 문제 해결 방법으로 재건축 재개발 완화를 통한 공급 확대를 주장하며, 이는 자본주의적 문제를 자본주의적 해결책으로 풀어야 한다.
💰 투자 조언
- 강남은 이미 독자적인 부촌 시장으로 형성되어 다른 지역과 분리된 움직임을 보인다. 투자 대상으로 접근하기에 높은 진입 장벽을 가지고 있다.
- ‘확장 강남’ 벨트인 경부고속도로 및 GTX 라인 인근의 판교, 광교, 동탄, 기흥, 오산, 지제, 천안아산, 오송오창 등 반도체 벨트와 연계된 지역들은 잠재적 투자처가 될 수 있다.
- 투자 시에는 성공 사례보다는 실패 사례를 통해 위험을 피하는 방법을 배우고, 온라인 정보보다는 직접 현장을 방문하고 위성 사진을 꼼꼼히 확인하는 발품 투자가 중요하다.
- 진정한 부자들은 은닉성과 비닉성이 높은 지역을 선호한다는 점을 고려하여, 단순히 화려하거나 눈에 띄는 지역보다는 이 요건을 충족하는 곳을 탐색하는 것이 좋다.
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